租金收入创历史新高！GPI房地产公司答谢宴开启投资新路程

2024年5月18日，GPI房地产投资公司在休斯顿糖城希尔顿花园酒店举办了一年一度的投资人答谢午宴。午宴上，精英荟萃，百余投资人觥筹交错，相聚甚欢。

(GPI投资管理的糖城希尔顿花园酒店)

GPI自2009年收购第一个公寓以来，专注投资收益型房地产项目长达15年，累计资产规模超过7亿美元，其中包括28个大型公寓、3个学生公寓、以及5个酒店的投资，历年累计向投资人发放现金已逾2亿美元。

十五年筚路蓝缕，栉风沐雨，GPI每一步的发展都离不开投资人的一路相伴，鼎力相助。午宴开始时，GPI 创始合伙人Tom Huang代表GPI管理团队诚挚欢迎到场的投资人，并感谢所有海内外投资人对GPI长期的支持、信任、关心和关注。

    

(答谢午宴现场)

利率居高不下，项目爆雷带来收购机会 

2024年以来，美联储货币政策的变化以及对收益型房地产市场的影响是GPI投资人十分关心的一个问题。

GPI的投资组合经理Utah Liu分析了最新公布的四月CPI和PPI数据，指出由于通胀水平没有明显下行，美国经济和就业市场依然强劲。市场预计到2024年底可能降息1到2次，但幅度较小，仅为0.25%-0.50%。GPI团队已注意到高利率货币政策对收益型房地产的两个影响：

    一是商业地产价格的下降。由于衡量收益型房地产价值的资本化率(Cap Rate) 与利率呈正相关关系，与市场价格呈负相关关系，所以利率上升会引起资本化率的相应上升，导致市场价格的下跌。根据CBRE的报告，随着利率上升，休斯顿A级公寓的资本化率从2022年下半年的4%-4.5%上升至2023年下半年的5.25%-5.75%，影响价格下降超过20% 。

    二是市场上频现爆雷项目。过去几年不少投资人采用高价格、高杠杆、浮动利率的激进投资策略，导致贷款过高，加之保险费和房地产税的持续上涨，收益大幅下降，无法偿还贷款。GPI会持续关注这类机会。

2023年租金收入创新高，达$6075万

GPI管理公司首席执行官 Alex Weng在午宴上向投资人汇报了2023年GPI项目的运营表现。去年，GPI全年租金收入6075万美元，创历史新高。

公寓平均出租率 92.30%，超过休斯顿平均出租率2.3%，每单元平均租金增长9.61%，高于休斯顿平均 0.6%的租金增长率 。与此同时，可控运营成本降低了5.27%。虽然管理团队在租金增长和降低可控成本上尽了不少努力，取得不俗成绩，但不可控运营成本，主要包括房地产税和保险费，去年增长了27.47%，远远超过租金增长幅度，影响了GPI公寓的运营收入和现金收益。

Alex特别强调了保险费用的增长：过去四年中，GPI项目平均每个单元的保险费用增长了243%，平均每年上涨幅度高达61%。2023年，保险费用总支出达到了498万美元，成为运营成本中增长无序失控的一个主要支出项目。而且，随着全球气候异常带来的自然灾害的不断增加，保险费用的上涨是一个不可逆的大概率趋势。

为长期有效的解决这一不可控成本，经过半年多的努力，GPI利用规模优势，成立了自己的Self-Insure保险公司，以此大幅降低保险费用。在不可控成本得到有效控制之后，今年公寓的净运营收入和现金收益可望有显著改善和增长。 

(GPI项目每单元保险费增长)

GPI投资总监Frank Liu在随后的发言中，向投资人介绍了四个内容，包括基金表现，第8期债权项目，日本东京公寓项目，以及GPI投融资平台。

基 金 表 现

GPI分别在2021年和2022年成立了两期房地产并购基金，规模超过5200万美元。自成立以来，两期基金已分别连续11次和6次按年化收益率6%向投资人派发季度分红，总计622万美元。基金所持有的7个公寓项目和4个酒店项目均表现良好、稳定，未来将继续为投资人如期发放分红，并在基金退出时分配资本利得。

第8期债权项目

GPI已成功进行了7期短债项目的投资，为投资人提供短期、灵活、稳定的固定收益，规模超过3800万美元，其中6期已完成还本付息，第7期也将于本月31日按期还本付息。全新推出的第8期短债项目，期限6个月，固定年化回报6%，最低投资额仅$5,000。相比银行固定收益产品，GPI短债项目回报率更高，投资周期更短，收益更稳定。自推出以来，深受投资人喜爱。

日本东京公寓项目

GPI管理团队实地考察了日本的房地产市场，做了几十个公寓项目的分析，发现日本的公寓投资项目在市场需求，租户质量，运营成本，贷款利率以及美元兑日元汇率上都有非常大的优势，这些优势保证了公寓投资的丰厚回报。

GPI决定在日本进行一系列的公寓收购，第一个试点项目是一栋位于东京新宿核心地段的全新钢筋混凝土的4层公寓。GPI团队将于6月1日在糖城希尔顿花园酒店召开项目宣讲会，介绍项目优势和盈利模式，欢迎各位投资人参加（本文末附邀请函）。

（日本新宿CBD&GPI新宿公寓项目）

investGPI.com投融资平台

随着互联网，大数据，人工智能等高科技的发展，人与平台的互动正在逐渐取代传统的人与人之间的直接交往，这不但改变了人们的社会形态，生活形态，消费形态，也在改变人们的投资形态。GPI团队与时俱进，创建了这一第三方投资融资平台，旨在连接投资者和项目方，互通信息，共享资源，使有融资需求的项目方可以在平台上发布项目，募集资金；有投资需求的个人或公司可以在平台上挑选和认购项目。经过数月的精心开发和反复测试，平台预计在6月初正式上线，为投资者提供更便捷的投资体验、更丰富的项目选择以及更透明全面的项目信息。

日本新宿公寓项目将成为investGPI.com平台上首个募集资金的项目。为此，GPI团队将在6月1日的宣讲会上详细讲解线上投资流程，帮助投资者轻松上手。同时，GPI也热烈欢迎有融资需求的项目方与团队联系，共同探讨在平台上进行融资的各种可能性。这一平台的推出，标志着GPI在投资融资创新方面迈出了重要一步。

(investGPI.com首页)

投资战略调整

GPI董事长Scott Hu在最后发言中总结了GPI 2024年的三个战略变化：

    1.建立自己的保险公司，把不可控成本转化为可控成本，化风险为机遇，谋求投资的稳定收益和公司的长期发展；

    2.发挥资本流动性优势，开拓海外房地产投资，为投资人谋求更高收益；

    3.高屋建瓴，着眼未来，创建高科技投资融资平台。

最是书香能至远。Scott特别谈到了GPI十几年来一直坚持的大道至简的投资逻辑和盈利模式，即收购有固定收入的公寓类房地产，持有期间从租金收入中获取现金收益，退出时从市场交易中获取资本利得。反观最近市场上纷纷爆雷的公寓项目，更揭示了日久见真功的道理，只有尊重经济规律，敬畏金融风险，坚持底层逻辑，才能活得久，活得好。

最后，GPI创始合伙人Tom Huang感谢在场的百名投资人，举杯庆祝GPI过去一年的成果，并期待与投资人一起财富自由，共创辉煌！

附6月1日GPI第40期投资介绍会邀请： 

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编者：本文只为提供信息，不构成任何意义上的投资或购买建议。

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